Ist ein Bieterverfahren eine Auktion? Die Unterschiede erklärt
Nein, ein Bieterverfahren beim Immobilienverkauf ist keine Auktion. Bei einer Auktion ist das abgegebene Gebot bindend, und wer am Ende am meisten bietet, bekommt automatisch den Zuschlag. Bei einem Bieterverfahren für Immobilien sind die Angebote unverbindlich, und Sie als Verkäufer entscheiden am Ende frei, an wen Sie verkaufen, unabhängig davon, wer das höchste Angebot abgegeben hat.
Der Name "Bieterverfahren" sorgt trotzdem immer wieder für Verwechslung, bei Verkäufern genauso wie bei Kaufinteressenten. Dieser Beitrag erklärt die wichtigsten Unterschiede und warum sie für beide Seiten wichtig sind.
Was unterscheidet eine Auktion von einem Bieterverfahren?
| Auktion | Bieterverfahren (Angebotsrunde) | |
|---|---|---|
| Gebot | Bindend, sobald der Zuschlag erteilt ist | Unverbindlich, bis der Kaufvertrag unterschrieben ist |
| Entscheidung | Automatisch: das höchste Gebot gewinnt | Frei: der Verkäufer wählt das Angebot, nicht nur den Preis |
| Ablauf | Festgelegtes Verfahren, oft mit Auktionator | Vom Verkäufer gestaltete Frist mit Besichtigungen und Angeboten |
| Rücktritt | Meist nicht oder nur eingeschränkt möglich | Beide Seiten können sich bis zum Vertrag zurückziehen |
Auktionen folgen eigenen, oft strengen Regeln, etwa bei Zwangsversteigerungen oder in Auktionshäusern. Diese Regeln gelten für ein Bieterverfahren nicht. Ein Bieterverfahren ist ein freiwilliges Verfahren zwischen Verkäufer und Kaufinteressenten, das sich die beiden Seiten selbst geben.
Warum sind die Angebote in einem Bieterverfahren unverbindlich?
In Deutschland muss ein Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet werden. Bis dahin verpflichtet weder das Angebot eines Kaufinteressenten noch die Zusage des Verkäufers zum Kauf oder Verkauf. Ein Angebot in einem Bieterverfahren ist also eine Absichtserklärung, kein Kaufvertrag, und eine Vereinbarung, die diese Form nicht einhält, ist nichtig.
Das ist der entscheidende Unterschied zur Auktion: Dort bindet der Zuschlag, hier bindet erst der notarielle Vertrag.
Muss ich an das höchste Angebot verkaufen?
Nein. Weil kein Angebot Sie als Verkäufer bindet, können Sie frei entscheiden, an wen Sie verkaufen, zum Beispiel weil die Finanzierung eines anderen Interessenten gesicherter ist oder der Übergabetermin besser passt. Sie können das Verfahren auch beenden, ohne überhaupt zu verkaufen. Bei einer echten Auktion ist das anders: Dort gewinnt mit dem Zuschlag automatisch das höchste Gebot, ohne dass der Verkäufer danach noch wählt.
Gilt das überall gleich?
Nicht ganz, und das lohnt einen genaueren Blick, bevor Sie oder ein Kaufinteressent etwas unterschreiben.
- In Deutschland sind Angebote vor dem notariellen Kaufvertrag nicht bindend, wie oben beschrieben.
- In der Schweiz braucht ein Grundstückkauf ebenfalls die öffentliche Beurkundung. Auch dort binden Angebote vor diesem Schritt niemanden.
- In Österreich ist Vorsicht geboten: Ein unterschriebenes Kaufanbot kann den Käufer für die darin genannte Frist binden, und kommt die Annahme des Verkäufers rechtzeitig, entsteht daraus ein Kaufvertrag. Wer in Österreich ein Kaufanbot unterschreiben soll, sollte sich vorher beraten lassen und es nicht leichtfertig tun.
Sprechen Sie deshalb nie allgemein von "unverbindlich in Deutschland, Österreich und der Schweiz". Die Regeln unterscheiden sich pro Land, und gerade in Österreich kann eine Unterschrift mehr Gewicht haben, als viele erwarten.
Warum heißt es dann trotzdem "Bieterverfahren"?
Der Begriff "Bieterverfahren" hat sich im Deutschen als Suchbegriff und als Bezeichnung für diese Art von Immobilienverkauf etabliert, obwohl er an "bieten" und damit an Auktionen erinnert. Innerhalb eines Bieterverfahrens ist es deshalb völlig normal, von einem "Gebot" zu sprechen, wenn ein Kaufinteressent ein Angebot abgibt. Das ändert nichts an der Sache: Es bleibt ein unverbindliches Angebot, kein bindendes Auktionsgebot. Wichtig ist, dass Sie als Verkäufer das Verfahren so erklären, wie es tatsächlich funktioniert, statt den Eindruck einer Auktion entstehen zu lassen.
Wie läuft eine Angebotsrunde bei Truvalo konkret ab?
Truvalo setzt diesen Unterschied technisch um, nicht nur in der Beschreibung:
- Jeder Kaufinteressent erhält einen persönlichen Link per E-Mail und gibt Angebote ohne Konto und ohne Passwort ab.
- Alle sehen jederzeit das aktuell höchste Angebot, aber nicht, wer es abgegeben hat.
- Kaufinteressenten werden per E-Mail informiert, wenn ein höheres Angebot eingeht, und können nachlegen oder mitteilen, dass sie nicht weiter erhöhen.
- Sie als Verkäufer legen Startpreis, Mindesterhöhung und optional eine Angebotsfrist fest und sehen jedes Angebot mit Betrag und Zeitpunkt.
- Die Seite der Angebotsabgabe weist Kaufinteressenten darauf hin, dass Angebote unverbindlich sind, bis ein Vertrag unterschrieben ist. Sie entscheiden am Ende frei, an wen Sie verkaufen.
Truvalo ist während der Beta-Phase kostenlos.
Häufig gestellte Fragen
Ist ein Bieterverfahren eine Auktion? Nein. Bei einer Auktion ist das Gebot mit dem Zuschlag bindend, und das höchste Gebot gewinnt automatisch. Bei einem Bieterverfahren sind die Angebote unverbindlich, und der Verkäufer entscheidet am Ende frei, an wen er verkauft.
Gewinnt bei einem Bieterverfahren automatisch, wer am meisten bietet? Nein. Der Verkäufer kann Angebote nach mehreren Kriterien abwägen, etwa nach Finanzierungssicherheit oder Übergabetermin, und muss nicht das höchste Angebot annehmen.
Ist das in Österreich genauso? Nicht ganz. Ein unterschriebenes Kaufanbot kann den Käufer in Österreich für die genannte Frist binden. Wer dort kauft oder verkauft, sollte sich vor dem Unterschreiben beraten lassen.
Warum wird trotzdem von "Geboten" gesprochen, wenn es keine Auktion ist? Weil sich "Bieterverfahren" als Begriff für diese Art von Immobilienverkauf etabliert hat. Das Wort "Gebot" bezeichnet hier ein unverbindliches Angebot, kein bindendes Auktionsgebot.
Der Name täuscht, das Prinzip nicht
Ein Bieterverfahren nutzt den Wettbewerb mehrerer Kaufinteressenten, um den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie sichtbar zu machen, genau wie eine Auktion. Der Unterschied liegt in der Verbindlichkeit und in der Entscheidung am Ende: Bei einer Auktion bindet der Zuschlag, bei einem Bieterverfahren erst der notarielle Vertrag, und Sie als Verkäufer wählen frei, wem Sie zusagen. Mehr zum gesamten Ablauf mit mehreren Interessenten lesen Sie in Mehrere Kaufinteressenten: So gehen Sie fair mit Angeboten um, und wie ein unverbindliches Bieterverfahren im Detail funktioniert, erklärt Bieterverfahren erklärt.